재건축 초과이익 환수제와 은마아파트

은마아파트는 강남 아파트 값의 지표로 여겨지기도 하는 곳입니다. 2021년 11월 전용면적 76제곱미터가 최고 26억 원대에 거래되기도 했었는데요. 번번이 은마아파트의 재건축이 무산되자 사람들이 우스갯소리로 100년 뒤에서 은마아파트는 그 자리 그대로 있을 것 같다고 들 이야기해왔습니다. 최근 이 은마아파트 재건축이 심의를 통과했다고 합니다. 은마아파트는 1979년 지어진 꽤 오래된 아파트인데요. 그동안 은마아파트의 재건축이 진행되지 못했던 이유는 무엇일까요? 

 

오늘은 은마아파트의 재건축에 대한 이야기와 그동안 은마아파트의 재건축이 진행되지 못했던 이유 중 하나인 재건축 초과이익 환수제에 대해서 알아보겠습니다.

 

은마아파트의 재건축

은마아파트는 1979년에 지어진 아파트로 서울 강남 아파트 재건축의 상징과 같은 존재입니다. 드디어 서울시 강남구 대치동 은마아파트가 재건축 심의를 통과했습니다. 이는 재건축 사업을 추진한 지 19년 만이라고 합니다. 서울시에서 은마아파트의 재건축을 여러 차례 반려한 끝에 겨우 통과한 것이라고 하는데요.

 

은마아파트와 재건축

재건축 사업이 시작된 지 19년이나 되었고 은마아파트는 1979년에 지어진 매우 노후된 아파트인데 왜 그동안 재건축 심의에서 매번 떨어졌던 것일까요? 그 이유에 대해서 아래에서 차근차근 알아보도록 하겠습니다.

 

아직 남아있는 재건축 절차

하지만 아직 은마아파트를 재건축하기 위한 절차들이 남아있는 상태입니다. 재건축 조합을 설립해야 하고 이에 대한 인가를 받아야 하는 등의 여러 과정들이 남아있습니다.

 

이러한 과정들 또한 쉽지 않아 보이는데요. 특히 연면적이 약 6,000 제곱미터에 달하는 상가 부분에 대한 부담금이 어떻게 책정될지가 큰 이슈입니다.

 

은마아파트의 재건축의 영향

은마아파트는 약 4천 가구가 넘는 대단지 아파트입니다. 그렇기 때문에 은마아파트의 재건축이 시행된다면 아파트 주변 부동산 시장에 큰 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

 

4천 가구의 사람들이 은마아파트의 재건축 공사기간 동안 인근의 전세나 월세를 구해야 하기 때문에 갑자기 전세와 월세에 대한 수요가 급격하게 늘어날 수도 있습니다.

 

재건축 초과이익 환수제

재건축이란?

재건축이란 아파트와 같은 공동의 건물이나 토지를 소유한 사람들이 조합을 결성하여 새로운 건물을 짓는 것을 말합니다. 보통 오래되어 노후된 아파트 단지의 사람들이 서로 간의 합의를 통해서 새로운 아파트를 짓는 방식을 재건축이라고 부릅니다.

 

지어져 있는 아파트를 완전히 허물고 다시 짓는 재건축이란 것은 쉬운 일이 아닙니다. 법적인 절차들도 복잡하고, 이에 대한 비용들도 많이 듭니다. 그렇지만 여러분들은 뉴스나 주변에서 재건축을 긍정적으로 보고 원하는 반응들을 많이 접하셨을 것입니다.

 

이는 많은 비용과 시간이 들더라도 노후된 아파트보다는 신식 아파트를 소유하게 되는 것이 재산상에 이익을 볼 수 있는 가능성이 꽤 크기 때문입니다. 

 

재건축

재건축 초과이익 환수제란?

우리나라는 재건축에 대한 여러 가지 규제가 많이 있습니다. 그중 하나가 바로 재건축 초과이익 환수제인데요. 재건축 초과이익 환수제는 위에서 설명했던 재건축 시 얻게 되는 재산상의 이익 중 일부를 정부가 가져가는 것입니다. 다시 말해서 부동산 소유자가 재건축으로 인해 집값이 상승하고 그에 따라 얻은 이익의 일부를 정부에서 세금으로 거둬가는 제도라는 것입니다.

 

만약 재건축을 통해서 조합원이 평균적으로 3000만 원 이상의 이익을 얻으면 금액에 따라 다르지만 이 중 적게는 10 퍼센트에서 많으면 50 퍼센트의 금액을 정부가 부담금으로 가져갑니다. 조합원이 얻은 이익을 측정하는 방식은 다음과 같습니다.

 

재건축을 처음 추진하기 시작했던 시기부터 새로운 아파트가 완공되어 입주하는 시기까지 얻은 시세 차익을 우선 계산합니다. 그다음 평균적인 집값의 상승분 그리고 공사비와 조합운영비 등을 빼고 난 금액이 바로 재건축 이익입니다. 

 

주변의 집값을 생각한다면 당연히 올랐을 법한 금액에 대해서는 제외하고, 실제로 재건축 과정에서 들어갔던 비용들도 제외한 금액을 재건축 이익으로 보고 있는 것입니다.

 

재건축 초과이익 환수제 / 출처 - YTN, 조선비즈

재건축 초과이익 환수제 완화

최근 정부에서는 이 재건축 초과이익 환수제에 대한 규제를 대폭 완화하기로 했습니다. 기존 제도에서 재건축으로 인해 얻은 이익이 3000만 원이 넘게 되면 그 일부를 부담금으로 거둬갔지만 이 기준을 1억 원으로 높였습니다. 이 개편안이 시행된다면 현재 부담금을 내라고 통보받았던 전국의 84개의 재건축 아파트 단지 중에 38곳이 부담금을 면제받게 됩니다.

 

재건축 초과이익 환수제가 처음 도입된 것은 2006년이었습니다. 하지만 부동산 경기고 좋지 않아 지면서 2012년부터는 시행을 유예했습니다. 그러다가 2018년부터 다시 시행하기 시작했고 지금까지 오게 되었습니다.

재건축 초과이익 환수제 완화 이유

현 정부가 재건축 초과이익 환수제를 완화시킨 이유 중 하나는 재건축을 통한 주택공급에 가장 큰 걸림돌이 되는 제도였기 때문으로 분석됩니다. 현 정부의 대선 공약에서 이전 정부처럼 신도시를 개발하는 것 대신 역세권 주변 발전을 언급했습니다.

 

그리고 현재 역세권 주변을 발전시키기 위해서는 재건축과 재개발이 빠질 수 없습니다. 그렇기에 법규 등으로 막혀있던 재건축과 재개발을 활성화시키기 위해서 정부는 재건축 초과이익 환수제와 같은 제도를 꾸준히 완화시킬 것으로 예상됩니다.

 

은마아파트와 재건축